其实我挺喜欢这个问题的，因为我们走的这条路很多国家也这样走过，房地产是新兴发展中国家所必须面临的问题。
人口密集的东区地区被世人比喻为“地狱”模式，二战后美国与西欧进入了天堂模式，“人人大皮卡，家家大别墅”的生活从电视剧上也能反应出来。
而东亚则出现人口爆炸，因而导致的资源匮乏让东亚人民生来就产生焦虑，辛辛苦苦奋斗一生换来的跃层跃迁带不给他们足够的幸福和满足感，反而产生为子孙的未来的担忧感。
在中国，房子捆绑了太多的东西：教育、医疗、养老等等，没有房子，在一定程度上就代表没有未来，有了房子似乎过一个好日子才成为可能。
房地产的热度喧嚣了近二三十年，网络上一如既往地唱空或者唱衰，但房价却不受这些喧嚣声的影响，固执地继续往上涨个不停，但它真能够一直涨个不停吗？
凡事都是有极限的，自从2008年经济危机后全球就开始了吹泡沫的时代，美股，中房，欧债的发展像似乎都没有尽头一般，但我们都清楚一件事：事物的发展是依据特定规律的，没有任何事物能够违背这些规律。
来谈谈现在为什么很多人说房地产是泡沫吧。
我们都知道房子的建筑成本是很低的，那么他的实际价值在哪里呢？最近知乎上“青山布衣”关于房子剪刀差剥削居民剩余价值的言论火遍全网，我十分佩服他的视角，确实给了我的新的思路和方向，那么我就换一个视角来说说房地产泡沫吧。
首先我们要理解“杠杆”这个概念，杠杆来源于阿基米德那一句流传千古的名言：给我一个杠杆，我将撬动整个地球。
从字面意思上看就是以小博大，用极少的力去撬动更大的物品。
在投资领域中，这个概念的含义就是拿借来的钱去投资，而这种配资措施，能够极大放大原有的收益率。
今天就拿戚大妈“刚需买房”跟夏大娘“投机炒房”两者来说明这个事情吧：
戚大妈首付买房：
以大妈为例，比如说戚大妈斜挎腰包，热衷买房，但她苦于手上钱着实不多，大概只有100W，买不到武汉那么贵的房子，但戚大妈天资过人，坚信武汉房价必然要涨，于是找到夏大娘借了100W，成功以200W上车在武汉买了一套房子，随后三个月，武汉房子暴涨20%，等于说戚大妈就从这笔交易中赚到了40W，但注意，戚大妈原先付出的只是100W，所以房价暴涨的20%对于戚大妈来说就等于赚了40%，戚大妈威武。
而在这个过程中，戚大妈问夏大娘借了100W，算上她原有100W的资金，戚大妈用了100W的资金撬动了200W的房产，这个就是2倍杠杆。
当然对社会上来讲，戚大妈们借钱往往是从银行借的，因为不是所有戚大妈都能找到夏大娘借来钱。这种拿100W买房，同时借100W就是5成首付买房（2倍杠杆），而如果戚大妈这时候没有100w，而是只拿50W去买房，这个时候相当于戚大妈只花了50W买了价值200W的房子，这个就是4倍杠杆，而这时候200W房子如果涨20%等于什么呢？就等于戚大妈拿原有50w已经赚了40W，这就是说戚大妈已经赚了80%了。
所以对于绝大部分购房者来说，在预计房价一定上涨的时候，首付比例越低越好，这意味着你拿更少的资金去撬动了更大价值的房子，而在房子上涨的时候，你首付比例越低就意味着你收益率越高。
夏大娘投机炒房：
以夏大娘为代表的炒房客就是这些把杠杆运用到极致的群体了。
和戚大妈这种只是玩这种低首付购房拿常规杠杆的玩家相比，夏大娘无疑是真正的高玩，因为这个时候夏大娘已经明白如何把杠杆率拉到最大了。
那就是继续扩大杠杆，夏大娘按照戚大妈用低首付买了这些房子，然后疯狂再抵押再买房。说实话房产抵押一般是不能再拿来买房了，但是规定归规定，现实还是现实的，就跟我说的那样，中央本意是把钱给到中小企业，但实际都流到深圳房子上了。
然后在这个过程中，夏大娘低首付买完房子，在外面找到银行或者找到私人继续抵押，然后再贷来这么多钱，虽然绝大部分时候她只能贷回来大概75%，但是最终她可以继续拿这些钱去买房。
理论上讲，如果夏大娘能够抵押到100%的款子的话，她甚至一个人就能把所有房子就买光，然后这个杠杆倍数达到了多少倍呢？可能会是几十倍甚至上百倍。
但这就跟我说的那样，市面的房子数量是一定的，如果大家都按照戚大妈那样去玩，也就是拿现在的钱去买未来的房子其实还是能理解的，因为人家戚大妈也算是先享受后付钱。
但夏大娘这样的就是坑爹了，因为夏大娘这样的操作她就是只拿了这么点钱就买下来了市面上绝大部分的房子，然后她买了，别人就别想了。
其实如果大家都正常买房不把房子当成投机工具，人人都能住上大房子的。
但是事实上呢，现实就是现实，现在的房子就是大家都把它当成某种投机工具罢了。
到现在为止我们看懂了这个概念后，正式进入房地产泡沫：
现在社会出现了一个很奇怪情况：一说资产成千上万，一说现金万把块都拿不出来。
我们来说说那个人均百万的事情的吧：以央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组公布的《2019年家庭财产调查报告》来说吧，虽然这个课题被人吐槽的已经是体无完肤了，但还是能反映一些问题的：
一、户均平均资产289万
二、住房自有率96%
三、房产占资产比例超过70%
四、负债参与度超过70%
五、房贷占所有贷款比例75%
那么我们先看这些数据，很明显就能显示出大部分人的资产都在房子上了，而且不好意思的是这些资产还是靠贷款买来的。
不同于股票，因为房子的流动性低的原因，房子天然容易形成死多情况，而且很多人有一个很奇怪的想法：卖房子就等于败家。
这就直接导致了我从来不敢教唆人家卖房，怕了怕了。
但说实话，绝大多数人买房的时候就是奔着投资去的，但又在卖房的时候墨守成规。
这本身的逻辑就是滑稽而且可笑的。
落袋为安才是真正的收益，绝大多数的房子价值只是纸面上的。
不要看这些悬在空中的东西，只有实实在在落在手里能换取资源的才有意义。
我来讲讲为什么吧。
因为房地产市场并不是一个充分流动的市场，大部分人买了房子之后是不会选择卖的，于是就变成了天然死多，而这样的话很容易就被少数人操盘了。
就比如说我做了这张图，每个人都有：
但是注意一下，这个时候市面上的钱总归是4W，房子价格是4w，这是很实在的。
而这个时候小E出现了，他直接把单价开到了4000，但他只买了一套。
神奇的事情发生了，市面小E现金减少4000，小A现金增加了4000，但是其余BCD的资产凭空因为小E买了一套房多了整整10000，但现在市场其实算上小E进来带来的10000总归有多少钱呢？
50000 但是市场上房子的价值已经到达了多少了？80000
这也就意味着，如果没有新的资金，按照新的价格来卖房子，总有一些人是会亏死的。
但现实生活中其实不是这样的，我们每年都会新发一些货币，所以这个资金量是会扩大的，但是这个资金量能跟上房价的涨幅嘛？就算能，新进入市场的人还有钱吗？
这个时候小F进来了，也带了10000，但是现在房子直接涨到了20000，小F没办法去借钱买了房子，然后这时候神奇的事情又发生了，总共房地产上的资金变成了多少？
60000，但这个时候资产价值到多少了呢？400000
意思就是说明明市场上就这么点钱，但是市场资产已经变成了400000，按照现在价格20000一套来说，除非再来一个小G买这些房子，否则这个时候这些房子根本就卖不出这些钱，那么这个时候谁赚了，谁亏了？
小A赚了，因为他拿走了市场上绝大部分的现金，他就算那剩下的3套房子跌成负数，他也比之前那2w净资产（其中包含着1w现金）多了，他是赢家了。
但是这个过程中，E,F作为后入市场者，他们全亏了，关键是谁亏的最多，毫无疑问就是小F亏得最多。
这就是房地产泡沫的由来，目前中国市场经历了几十年的印钞，流通在市场的钱比以前确实已经变多了，但这些钱由于无处可去的原因最终纷纷流入房地产的同时也把房地产抬到一个很高的地步，而我举的例子还都是全款买房的例子，对于贷款买房情况更是糟糕的，这就意味着后入者拿的钱完全都是从银行借来的那些先入者的钱。
这就意味着市场上钱增长的很缓慢，但是资产价格已经增加了很高的一个水平了。
这个游戏其实是没有错的，股票也是这个游戏，决定这些房子价值的其实本质就是那些钢筋水泥以及所在城市区位优势的需求而不在炒作，而到现在游戏的关键根本不在于先入者了，因为那些最早的先入者不论如何都不会亏本，但对每一个后入者来说，他们一步步接盘了最高的房价。
但我们都明白，社会的资金往往都是聚集在上层社会的，底层人民的承受压力总归是有限的，六个钱包已经是快到顶点了，但如果六个钱包还不够的话，大不了就不买了呗。
这个房地产游戏里所有的聪明人都知道这个游戏的本质，他们是不会承担最后房地产雪崩的代价的，他们会抢在没有人进入市场前把他们拥有的所有资产全部变卖出去换成现金，然后市场最终会发生一件事，房子跌了。
房子跌的直接后果会是什么？就像是前一段美股熔断一样，疯狂往下跌，根本不讲理，最后跌破它原有的价值，在这个过程中，所有人想要的都是现金。
因为房子给你换不来实实在在的物资，尤其是在社会危难的时候，如果你手里没有足够的现金流，你根本换不来所需的一切物资。
这个时候你只能变卖原有的资产，但少数的人变卖根本不影响大局，但是如果这些变卖的人多了的话，大家就会疯狂开始变卖了。
因为绝大多数的人买房都是分期付款，这就意味他们加了很高的杠杆，他们在享受了这些高收益的同时也承担着相应的风险，假设他们都是两成首付，那么当房子跌下去20%的时候，他们就亏完了，但他们还得还银行的钱，这也就是为什么日本房地产泡沫后职业人背上沉重负债的原因，同时这一背就是30年。
这就是房地产泡沫，如果有机会的话，我想着可以就这个东西做一个拓展，给大家再详细讲讲相关的泡沫形成和破灭。
房地产那句话是没错的，长期看人口，短期看政策。
中国房地产神话的年代已经快过去了，它或许还能有一波的上涨，但相信我，它不会再继续往上疯狂涨了，泡沫形成的越大，戳破之后伤害的永远是最后上车的那些人。
陈旧的泡沫终会破碎，与其去留恋最后的辉煌，不如沉下心来想想下一个泡沫在哪里。
我一直说：历史的见证人不重要，历史的受益者才重要，但无论如何，我们都最好不要当历史代价的承担者。
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